Investir dans l'immobilier Locatif à Abidjan : Rentabilité et Fiscalité

L’immobilier se présente aujourd’hui comme la porte de sortie pour de nombreux Ivoiriens en quête de stabilité financière. Un moyen de sécuriser son patrimoine face aux crises, de générer des revenus réguliers, de profiter de l’effet de levier bancaire, ou même de constituer un patrimoine transmissible. De nombreuses raisons sont évoquées par les investisseurs. Mais une question persiste : « l’investissement immobilier est-il autant rentable qu’on le prétend ? ». Jumli vous répond dans cet article.

La rentabilité locative à Abidjan : potentialités pour un investissement immobilier ?

Comme tout investisseur, il ne fait aucun doute que vous avez déjà cherché à évaluer la rentabilité de votre futur investissement dans la ville. Cela va de soi.

Pour évaluer le potentiel d’un bien locatif, les experts de Jumli distinguent deux indicateurs : la rentabilité brute et la rentabilité nette. La première se calcule en divisant le loyer annuel par le prix d’achat du bien, puis en multipliant le tout par 100. Elle donne une première estimation, mais elle reste théorique. Quant à la rentabilité nette, elle est la plus pertinente, car elle tient compte des charges, des frais d’entretien, des impôts, des vacances locatives et des éventuels frais de gestion.

Elle se calcule en soustrayant au loyer, les charges globales, puis en divisant le résultat par le prix d’achat. Le résultat final sera multiplié par 100. Par charges globales, nous entendons les charges annuelles, la taxe foncière, les honoraires de gestion, les assurances et autres.

À Abidjan, la rentabilité brute varie selon la localisation, le type de bien et la stratégie locative ; il en est de même pour la rentabilité nette. Rappelons qu’elles sont cependant plus intéressantes comparées à celles des grandes villes en Occident. Cela s’explique par la démographie de la ville et l’économie très soutenue.

Pourquoi investir dans l’immobilier à Abidjan ?

Il existe mille et une raisons pour lesquelles vous devez investir dans l’immobilier à Abidjan, parmi lesquelles le déficit structurel de logements, la multiplication des projets d’aménagement par le gouvernement et l’environnement juridique plus adapté. Cependant, ici, nous n’aborderons que les deux raisons évoquées à la fin de la section précédente, car elles sont les plus intéressantes.

La ville d’Abidjan vit une dynamique démographique

Abidjan est aujourd’hui la deuxième ville la plus peuplée de l’Afrique de l’Ouest, derrière Lagos. Cette croissance est due aux dizaines de milliers de nouveaux habitants qui s’y installent que ce soit pour des opportunités professionnelles, sociales, ou tout simplement à cause de l’exode rural. La conséquence est inévitable : un déséquilibre sur le marché du logement. Il y a désormais plus de demande que d’offres. Le peu d’immobilier en location est donc de plus en plus valorisé et plus cher, ce qui est plus bénéfique pour vous en tant qu’investisseur.

La ville d’Abidjan bénéficie d’une économie soutenue

L’autre force d’Abidjan, c’est sa position économique centrale. La ville concentre la quasi-totalité des flux commerciaux et industriels du pays, et donc plus de 60 % du PIB ivoirien. Par exemple, Yopougon est un quartier très industrialisé, Plateau un centre d'affaires, de même qu'Angré, Marcory ou Cocody. Vous l’avez compris, la ville attire une population très active de par sa situation. Et c’est justement là son principal atout, car tout ce monde cherche un logement adapté à leur niveau de vie et style professionnel.

Tout ce que vous devez savoir sur la fiscalité immobilière à Abidjan

Pour investir dans l’immobilier à Abidjan, vous devez avoir une compréhension approfondie de la fiscalité locale, afin d’optimiser la rentabilité nette et éviter les mauvaises surprises. Nous ne vous demandons pas d’être un expert en la matière, mais sachez que le pays applique une fiscalité bien structurée, avec des taxes obligatoires, des régimes fiscaux et des particularités pour les non-résidents.

D’abord, l'impôt sur les revenus fonciers est l'un des principaux prélèvements auxquels sont soumis les bailleurs. Il est calculé à un taux forfaitaire de 12 % sur le montant brut des loyers perçus. Toutefois, ce taux peut être réduit à 10 % si vous êtes assujetti à l'impôt sur les bénéfices d'affaires ou à l'impôt sur les sociétés.

En plus de cet impôt, vous devez vous acquitter de l’impôt sur le patrimoine foncier des propriétés bâties. Ce dernier est calculé sur la valeur locative des biens. Pour les personnes physiques, comme vous, le taux est fixé à 9 %. Toutefois, si vous êtes une personne morale, telle qu’une société, une organisation ou une ONG, le taux monte à 11 %. Rappelons toutefois que des réductions de 3 % sont prévues. Elles s’appliquent aux habitations principales ou aux résidences secondaires qui ne produisent pas de revenus fonciers.

Enfin, les non-résidents fiscaux sont soumis à des obligations fiscales spécifiques. En plus des précédents impôts, ils doivent s’acquitter des contributions sociales applicables aux revenus immobiliers, qui s’élèvent à 17,2 %. Le taux n’est cependant pas fixe ; il varie selon les conventions fiscales conclues entre la Côte d'Ivoire et le pays de résidence du non-résident.

Les pièges qui tuent la rentabilité de votre investissement et comment les éviter

Si l’investissement immobilier est présenté comme un business juteux ou l’opportunité du siècle, il existe toutefois des erreurs que vous devez éviter à tout prix pour être rentable. Nous ne pouvons pas toutes les lister ici, car il est recommandé de solliciter des spécialistes, mais voici les quatre erreurs les plus courantes :

Négliger les frais d’entretien et les vacances locatives

Contrairement à ce que plusieurs novices pensent, la rentabilité nette d’un bien immobilier ne se calcule pas uniquement sur les loyers perçus. Vous devez également prendre en compte les frais d’entretien courant, à savoir les réparations, le rafraîchissement et les charges de copropriété.

De même, les vacances locatives, c’est-à-dire la période où le bien reste inoccupé entre deux locataires, est un facteur qui fausse les résultats.

Surestimer la rentabilité sans tenir compte de la fiscalité

Plusieurs Ivoiriens se lancent dans l’immobilier en calculant leur rendement brut, en se basant uniquement sur le prix d’achat et les loyers. Or, les impôts sur les revenus fonciers, les taxes locales et les prélèvements (dans le cas où vous êtes un non-résident) réduisent la rentabilité réelle.

Retenez ceci : À Abidjan, un revenu foncier peut être taxé à plusieurs niveaux : impôt sur les loyers, taxes sur le patrimoine bâti, etc. En tant qu’investisseur, vous devez donc anticiper ces prélèvements dans votre stratégie de location.

Mal choisir son prestataire de gestion locative

L’idée de déléguer la gestion de son bien est bonne, surtout si vous êtes à distance. Mais confier votre investissement à un prestataire incompétent ou peu transparent peut vite tourner au cauchemar : loyers impayés, absence de suivi, mauvaises relations avec les locataires, retards dans les travaux.

jumli vous recommande toujours de choisir un professionnel reconnu, avec ses références. De plus, avec ce dernier, établissez un contrat clair afin de bénéficier d’un suivi de la gestion.

05 étapes pour investir efficacement dans l’immobilier à Abidjan

Si vous cherchez à investir dans l’immobilier et fructifier jusqu’au dernier centime investi, vous avez besoin d’un plan d’action. Si c’est votre première fois, cependant, nous doutons fortement que vous ayez déjà une stratégie bien élaborée. Nous vous avons donc préparé un mini plan en cinq étapes que vous adapterez plus tard à votre vision.

Étape 1 : Définissez clairement un objectif

En matière d’investissement, il est impératif de se fixer un but à atteindre, une vision en quelque sorte. Pour cela, posez-vous les bonnes questions :

• Cherchez-vous un flux de revenu passif permanent ?
• Souhaitez-vous vendre plus tard votre bien avec une plus-value ?

Une fois l’objectif défini, accompagnez celui-ci d’une stratégie. La stratégie doit suivre l’objectif et non le contraire. Par exemple, un studio en zone universitaire sera plus adapté à du locatif court terme, tandis qu’un appartement familial en zone résidentielle conviendra mieux à une détention long terme.

Étape 2 : Étudiez les rendements comparatifs des zones

Toutes les communes d’Abidjan n’offrent pas le même potentiel. Cocody, Marcory, Plateau ou encore la Riviera n’ont ni les mêmes prix au m² ni le même type de demande locative. Nous vous recommandons donc d’identifier, selon votre stratégie, un quartier en croissance et avec une forte demande, soit de la part des étudiants, des expatriés, des familles, des touristes ou autres, puis comparez les rendements bruts et nets.

Aussi, certains éléments du quotidien que l’on ignore tous impactent aussi le rendement. Nous pouvons citer les infrastructures à venir, la sécurité, l’accessibilité et la classe sociale du public visé.

Étape 3 : Sécurisez juridiquement votre bien

Beaucoup d’investisseurs débutants tombent dans le piège de l’acquisition rapide d’un bien sans prendre la peine de faire une validation légale. Gardez ceci à l’esprit : avant toute signature, il est impératif de s’assurer que le bien est juridiquement irréprochable. Il en va du titre foncier, de l’absence de litige et de l’autorisation de construire.

À Abidjan, les litiges fonciers sont très fréquents, et ça, vous le savez certainement. Nous vous recommandons donc de faire appel à un notaire ou un avocat pour effectuer toutes les vérifications nécessaires.

Étape 4 : Estimez toutes les dépenses

En immobilier, le prix d’achat n’est qu’une dépense du budget. Vous devez y ajouter les frais de notaire, les frais de travaux, de l’agence immobilière, les assurances, les charges de copropriété, les imprévus et la fiscalité annuelle, vue précédemment.

À tout cela, vous devez intégrer les périodes de vacances locatives et les mensualités à crédit de certains locataires. En faisant toutes ces estimations, vous évitez les mauvaises surprises et évaluez à l’avance la rentabilité.

Étape 5 : Mettez en place un système de gestion

Une fois votre bien acquis, commence la tâche la plus difficile : la gestion. C’est ici que vous devez décider si vous devez le gérer directement ou le passer à une agence spécialisée. De même, c’est l’étape pour établir un profil de locataire et mettre en place une stratégie pour régler les imprévus et les dégradations. Vous l’aurez compris, c’est le moment de chercher à sécuriser votre investissement.

Chez Jumli, nous vous conseillons fortement de déléguer la gestion à une agence de la place qui est spécialisée dans l’immobilier locatif si vous êtes de la diaspora.

Pour qui l’investissement à Abidjan est-il fait ?

L’investissement immobilier à Abidjan n’est pas réservé à une élite ou à un profil unique. Les arguments lancés au quotidien ne sont que des mythes, des propos pour vous décourager.

Il s’adresse donc à tous, quel que soit votre capacité financière et vos motivations. Par exemple, si vous êtes un entrepreneur qui recherche un placement tangible, l’immobilier est un excellent choix. De même, un salarié ivoirien de la diaspora qui souhaite sécuriser ses revenus ou préparer sa retraite peut mettre en location un appartement dans la ville d’Abidjan.

Conclusion

En conclusion, la ville d’Abidjan est un eldorado pour les investisseurs dans l’immobilier. Elle bénéficie d’une situation géographique avantageuse et d’un soutien économique non négligeable. Il vous est donc plus simple de tirer votre épingle du jeu en respectant certaines consignes de base et d’éviter quelques erreurs. Rien ne remplace cependant l’expertise des professionnels, surtout en matière de fiscalité.

FOIRE AUX QUESTIONS

Avez-vous une question sur l’investissement dans l’immobilier locatif à Abidjan ? Nous vous répondons dans cette section.

Quelles sont les différentes idées d'investissement immobilier en Côte d'Ivoire ?

En Côte d’Ivoire, plus précisément à Abidjan, vous pouvez soit investir dans la location résidentielle, soit dans l’immobilier commercial, soit dans la location meublée. Le premier consiste à construire des appartements ou des villas à louer à des étudiants, par exemple. La deuxième idée est de louer des boutiques ou des bureaux aux professionnels, et la dernière est de louer des résidences aux touristes.

Quel est l'intérêt d'investir dans l'immobilier ?

Investir dans l’immobilier vous permet de générer des revenus passifs réguliers tout en constituant un patrimoine durable. Vous êtes donc à l’abri de l’inflation en Côte d’Ivoire et bénéficiez d’une rentabilité parfois plus stable que ceux des placements financiers.

Comment puis-je réussir dans l'immobilier en partant de rien ?

La première étape pour y arriver est de vous former sur le sujet. Ensuite, comme vous partez de rien, misez principalement sur l’argent des banques, avec une vision sur le long terme qui vise potentiellement gros.

Est-ce une bonne idée d’investir dans l’immobilier ?

Oui, c’est une bonne idée. L’immobilier vous permet de gagner de l’argent chaque mois avec les loyers, dans le cas de l’immobilier locatif, par exemple. En plus, votre investissement prend plus de valeur avec le temps et vous pouvez même acheter à crédit, sans avoir besoin d’une grosse somme au départ.

Quel salaire pour investir dans l'immobilier locatif à Abidjan ?

Nous pensons qu’il est possible de commencer par investir dans l’immobilier locatif à Abidjan avec un revenu mensuel de 500 000 francs CFA, à condition de bien gérer son budget.

Est-il rentable d'investir dans l'immobilier locatif ?

Oui, il est très rentable d’investir dans l’immobilier locatif, c’est d’ailleurs ce que nous nous sommes efforcés de prouver dans cet article. En fait, ce type d’investissement vous permet de générer des revenus passifs tout en protégeant votre patrimoine des crises et de l'inflation sur le long terme.